DECRYPTAGE : Bureaux américains : pourquoi CBRE, CoStar et Cushman divergent sur la vacance

Le fait central ne tient pas dans un seul chiffre

CBRE, dans son rapport du deuxième trimestre 2026 situe le fait le plus net : le taux mondial de vacance des bureaux à 18,3 %, en baisse de 30 points de base, le 29 juillet 2026. La date fixe le cadre. Le sujet demande une lecture stricte. Cette information ouvre le dossier, mais elle ne dispense pas de regarder sa méthode, son périmètre et ce qu’elle laisse hors champ.

Trois mesures peuvent décrire le même marché sans employer la même règle.

CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield décrivent des indicateurs qui convergent sur une amélioration récente, tout en affichant des niveaux de vacance très différents. Le détail change la conclusion. Les sources ne disent pas davantage. Le débat commence ici. Il faut donc distinguer ce qui est rapporté, ce qui est calculé et ce qui relève d’une interprétation clairement présentée comme telle.

18,3 % : la mesure mondiale de CBRE

Un indicateur qui dépasse les États-Unis

Dans le relevé 1, CBRE fournit le point de départ de cette section : CBRE indique 18,3 % de vacance mondiale au deuxième trimestre 2026, soit un recul de 30 points de base sur le trimestre. Le fait 1 reste daté. Donnée 1 : vacance mondiale ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 1, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 1 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 1 sans effacer l’information publiée. La définition 1 garde son poids. Point 1 : vacance mondiale éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le mouvement trimestriel plutôt que le niveau brut

Dans le relevé 2, CBRE fournit le point de départ de cette section : Le même rapport qualifie ce recul de plus forte baisse trimestrielle depuis 2015. Le fait 2 reste daté. Donnée 2 : variation trimestrielle ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 2, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 2 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 2 sans effacer l’information publiée. La définition 2 garde son poids. Point 2 : variation trimestrielle éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Une baisse mesurée ne supprime pas la vacance déjà présente.

12,3 % : le sous-ensemble des immeubles prime

Les bureaux prime ne représentent pas tout le parc

Dans le relevé 3, CBRE fournit le point de départ de cette section : Pour les immeubles prime, CBRE relève 12,3 % de vacance et une baisse de 40 points de base. Le fait 3 reste daté. Donnée 3 : immeubles prime ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 3, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 3 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 3 sans effacer l’information publiée. La définition 3 garde son poids. Point 3 : immeubles prime éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La baisse de 40 points de base

Dans le relevé 4, CBRE fournit le point de départ de cette section : Le recul des espaces prime est plus marqué que celui du total mondial dans le rapport cité. Le fait 4 reste daté. Donnée 4 : écart prime ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 4, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 4 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 4 sans effacer l’information publiée. La définition 4 garde son poids. Point 4 : écart prime éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le segment choisi décide souvent de la réponse.

2,2 % à Midtown Manhattan : un cas local

Un plancher local ne devient pas une moyenne nationale

Dans le relevé 5, CBRE fournit le point de départ de cette section : CBRE fixe la vacance prime de Midtown Manhattan à 2,2 % dans son relevé du deuxième trimestre. Le fait 5 reste daté. Donnée 5 : Midtown Manhattan ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 5, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 5 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 5 sans effacer l’information publiée. La définition 5 garde son poids. Point 5 : Midtown Manhattan éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le contraste avec 18,3 %

Dans le relevé 6, CBRE fournit le point de départ de cette section : L’écart entre 2,2 % et la donnée mondiale rappelle que les deux chiffres n’ont pas le même objet. Le fait 6 reste daté. Donnée 6 : contraste géographique ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 6, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 6 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 6 sans effacer l’information publiée. La définition 6 garde son poids. Point 6 : contraste géographique éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Un quartier rare ne résume pas un continent.

CoStar place le national sous 14 %

Une estimation nationale avec son propre univers

Dans le relevé 7, CoStar fournit le point de départ de cette section : Le 7 août 2026, CoStar a placé la vacance nationale américaine des bureaux sous 14 % au deuxième trimestre. Le fait 7 reste daté. Donnée 7 : estimation nationale ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 7, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 7 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 7 sans effacer l’information publiée. La définition 7 garde son poids. Point 7 : estimation nationale éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Un sommet situé à la mi-2025

Dans le relevé 8, CoStar fournit le point de départ de cette section : CoStar indique que son niveau du deuxième trimestre se situe 30 points de base sous le sommet observé à la mi-2025. Le fait 8 reste daté. Donnée 8 : sommet CoStar ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 8, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 8 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 8 sans effacer l’information publiée. La définition 8 garde son poids. Point 8 : sommet CoStar éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Une série doit être lue avec sa propre règle.

17 millions de pieds carrés : l’absorption selon CoStar

Le flux occupe une place distincte du stock vacant

Dans le relevé 9, CoStar fournit le point de départ de cette section : CoStar annonce 17 millions de pieds carrés d’absorption nette entre juillet 2025 et juin 2026. Le fait 9 reste daté. Donnée 9 : absorption nette ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 9, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 9 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 9 sans effacer l’information publiée. La définition 9 garde son poids. Point 9 : absorption nette éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La période de douze mois

Dans le relevé 10, CoStar fournit le point de départ de cette section : La fenêtre retenue par CoStar couvre juillet 2025 à juin 2026. Le fait 10 reste daté. Donnée 10 : fenêtre annuelle ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 10, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 10 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 10 sans effacer l’information publiée. La définition 10 garde son poids. Point 10 : fenêtre annuelle éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le flux éclaire le stock sans le remplacer.

20,1 % chez Cushman & Wakefield

La valeur la plus élevée vient d’une autre mesure

Dans le relevé 11, Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Dans son Marketbeat, Cushman & Wakefield indique 20,1 % de vacance nationale américaine. Le fait 11 reste daté. Donnée 11 : Marketbeat national ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 11, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 11 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 11 sans effacer l’information publiée. La définition 11 garde son poids. Point 11 : Marketbeat national éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La variation annuelle de 10 points de base

Dans le relevé 12, Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Cushman & Wakefield fait état d’un recul annuel de 10 points de base. Le fait 12 reste daté. Donnée 12 : recul annuel ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 12, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 12 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 12 sans effacer l’information publiée. La définition 12 garde son poids. Point 12 : recul annuel éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Les niveaux divergent, le mouvement peut converger.

Deux baisses annuelles consécutives chez Cushman

La direction compte autant que le niveau

Dans le relevé 13, Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Le Marketbeat décrit cette diminution comme une deuxième baisse annuelle consécutive. Le fait 13 reste daté. Donnée 13 : deuxième baisse ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 13, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 13 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 13 sans effacer l’information publiée. La définition 13 garde son poids. Point 13 : deuxième baisse éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le mot stabilisation doit être manié avec méthode

Dans le relevé 14, Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Une baisse annuelle répétée peut signaler une amélioration mesurée dans une base donnée. Le fait 14 reste daté. Donnée 14 : stabilisation ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 14, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 14 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 14 sans effacer l’information publiée. La définition 14 garde son poids. Point 14 : stabilisation éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Une tendance commune n’efface pas les écarts de calcul.

Pourquoi les périmètres modifient le résultat

Le parc suivi n’est pas toujours identique

Dans le relevé 15, Les trois publications fournit le point de départ de cette section : Les publications portent sur des marchés et des catégories qui ne sont pas présentés comme identiques. Le fait 15 reste daté. Donnée 15 : périmètre ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 15, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 15 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 15 sans effacer l’information publiée. La définition 15 garde son poids. Point 15 : périmètre éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Les catégories changent le dénominateur

Dans le relevé 16, Les trois publications fournit le point de départ de cette section : Un taux de vacance dépend aussi du parc retenu dans le calcul. Le fait 16 reste daté. Donnée 16 : dénominateur ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 16, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 16 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 16 sans effacer l’information publiée. La définition 16 garde son poids. Point 16 : dénominateur éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le dénominateur reste une décision de mesure.

La période de comparaison ne produit pas le même récit

Trimestre, année et fenêtre mobile

Dans le relevé 17, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Les trois sources citées mobilisent des comparaisons trimestrielles, annuelles ou couvrant douze mois. Le fait 17 reste daté. Donnée 17 : période ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 17, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 17 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 17 sans effacer l’information publiée. La définition 17 garde son poids. Point 17 : période éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La date de publication ne remplace pas la date observée

Dans le relevé 18, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Les rapports sont publiés à des dates distinctes autour du deuxième trimestre 2026. Le fait 18 reste daté. Donnée 18 : date de publication ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 18, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 18 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 18 sans effacer l’information publiée. La définition 18 garde son poids. Point 18 : date de publication éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La chronologie décide du sens des écarts.

Les chiffres convergent sur une amélioration récente

Le point commun est un mouvement, pas un taux unique

Dans le relevé 19, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield rapportent chacun un recul de la vacance dans leur propre cadre. Le fait 19 reste daté. Donnée 19 : mouvement commun ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 19, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 19 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 19 sans effacer l’information publiée. La définition 19 garde son poids. Point 19 : mouvement commun éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La convergence reste conditionnelle

Dans le relevé 20, Les trois publications fournit le point de départ de cette section : Le sens de la variation est comparable seulement après avoir respecté la méthode de chaque publication. Le fait 20 reste daté. Donnée 20 : condition méthodologique ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 20, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 20 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 20 sans effacer l’information publiée. La définition 20 garde son poids. Point 20 : condition méthodologique éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le mouvement partagé vaut mieux qu’une moyenne inventée.

Ce que la divergence interdit de conclure

Pas de classement automatique entre les trois sources

Dans le relevé 21, Les trois publications fournit le point de départ de cette section : Aucune des données citées ne permet de déclarer qu’un des trois chiffres annule les deux autres. Le fait 21 reste daté. Donnée 21 : absence de hiérarchie ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 21, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 21 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 21 sans effacer l’information publiée. La définition 21 garde son poids. Point 21 : absence de hiérarchie éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Pas de pronostic contenu dans les taux

Dans le relevé 22, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Les rapports décrivent des niveaux et des évolutions déjà observés. Le fait 22 reste daté. Donnée 22 : absence de prévision ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 22, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 22 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 22 sans effacer l’information publiée. La définition 22 garde son poids. Point 22 : absence de prévision éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Un taux ne contient pas une boule de cristal.

Comment lire un rapport sans le forcer

Identifier le marché avant de comparer

Dans le relevé 23, Les rapports cités fournit le point de départ de cette section : Le premier geste consiste à repérer la géographie, le segment et la période de chaque donnée. Le fait 23 reste daté. Donnée 23 : lecture comparée ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 23, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 23 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 23 sans effacer l’information publiée. La définition 23 garde son poids. Point 23 : lecture comparée éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Conserver le libellé de la source

Dans le relevé 24, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Les mots utilisés par chaque publication gardent la trace de sa méthode. Le fait 24 reste daté. Donnée 24 : libellé source ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 24, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 24 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 24 sans effacer l’information publiée. La définition 24 garde son poids. Point 24 : libellé source éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le vocabulaire de la source est déjà une information.

La stabilisation reste une conclusion graduée

Une amélioration n’est pas une fin de cycle

Dans le relevé 25, CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield fournit le point de départ de cette section : Les reculs signalés par les trois acteurs peuvent soutenir l’idée d’une amélioration récente dans leurs indicateurs. Le fait 25 reste daté. Donnée 25 : amélioration ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 25, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 25 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 25 sans effacer l’information publiée. La définition 25 garde son poids. Point 25 : amélioration éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

Le résultat utile pour le lecteur

Dans le relevé 26, Les rapports cités fournit le point de départ de cette section : Le dossier permet surtout de retenir que la vacance ne se lit pas avec une seule règle. Le fait 26 reste daté. Donnée 26 : résultat éditorial ne vaut pas, à lui seul, pour un jugement plus large.

À l’étape 26, le rapprochement conserve la période, le périmètre et le vocabulaire cités par la source. La portée 26 reste circonscrite. Une différence de mesure peut modifier la comparaison 26 sans effacer l’information publiée. La définition 26 garde son poids. Point 26 : résultat éditorial éclaire donc la lecture sans autoriser une généralisation absente des sources.

La méthode est le vrai sujet du chiffre.

Le verdict doit rester à la mesure des documents

CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield ne racontent pas des marchés opposés : ils mesurent des périmètres, des segments et des rythmes distincts. Leur point de contact est le recul récent qu’ils signalent chacun dans leur série. La démonstration refuse le raccourci. Le chiffre ne décide pas seul. La suite dépendra de données comparables. Ce que les documents établissent mérite d’être retenu; ce qu’ils ne tranchent pas doit rester ouvert.

Comparer sans méthode donne une réponse nette à une question mal posée.

Le lecteur gagne en précision en gardant ensemble les trois niveaux publiés : 18,3 % mondial chez CBRE, moins de 14 % national chez CoStar et 20,1 % national chez Cushman & Wakefield, avec leurs définitions propres. Le débat public mérite cette précision. Une limite reconnue vaut mieux qu’une certitude décorative. Les sources fixent la frontière.

Signature

Signé Maxime Marquette, chroniqueur

Encadré de transparence du chroniqueur

Positionnement éditorial

Ce décryptage examine les écarts entre des indicateurs immobiliers sans choisir un taux comme vérité unique.

Méthodologie et sources

Le texte s’appuie exclusivement sur les publications CBRE, CoStar et Cushman & Wakefield listées ci-dessous; les niveaux ne sont ni additionnés ni moyennés.

Nature de l'analyse

Il s’agit d’une analyse de méthode et de périmètre. Les inférences sont limitées à ce que les séries publiées permettent de comparer.

Sources

Sources primaires

• CoStar Group — projection de la baisse de la vacance américaine
• CBRE — rapport de marché américain, deuxième trimestre 2026
• CBRE — indicateurs des immeubles prime

Sources secondaires

• Cushman & Wakefield — US Office Marketbeat
• CoStar Group — détail sur l’absorption nette
• Cushman & Wakefield — détail sur la variation annuelle